Waarom 'bouwen, bouwen, bouwen' slechte politiek is

Over beleidsframes en waarom ze zo ongevoelig zijn voor feiten

Net als tijdens de coronacrisis en de geopolitieke veiligheidscrisis, strijden er in de wooncrisis twee frames om de politieke aandacht. En let wel, volgens de Amerikaanse hoogleraar communicatiewetenschappen George Lakoff zijn frames min of meer coherente verhalen die ons helpen een complexe realiteit terug te brengen tot simpele oorzaak-gevolg-oplossing relaties en die oplossingen vervolgens dwingend opleggen aan iedereen die is gaan geloven in de juistheid van die verhalen.

Was het nieuwe coronavirus eerder een zware griep of moest je het juist vergelijken met de pest? Zodra je voor de pest kiest, volgen isolatie, lockdowns, mondkapjes, schoolsluitingen, avondklokken, verplichte vaccinatie bijna vanzelf. Dat er objectief gezien net zo goed voor de griep-analogie had kunnen worden gekozen, laat de Zweedse ervaring met corona zien: geen lockdowns, geen vaccinatieplicht, geen mondkapjes, geen schoolsluitingen, en eindresultaten die vaak beter zijn dan in de pest-landen.

Hetzelfde geldt voor de huidige geopolitieke veiligheidscrisis. De reactie op de agressie van Poetin had door twee historische gelijkenissen kunnen worden gestuurd: Cuba 1962 óf München 1938. Volgens de eerste gelijkenis dreigde er escalatie, zouden er diplomatieke kanalen moeten worden geopend, en zouden er buiten het zicht van de publiciteit om onderhandelingen moeten worden gestart om wederzijds vertrouwen op te bouwen en, op basis van een erkenning van elkaars veiligheidsbelangen, uiteindelijk te streven naar een bredere Euraziatische veiligheidsorde. Volgens de tweede gelijkenis had het Westen te maken met een nieuwe Hitler, dreigde er een aanvalsoorlog, en was versnelde bewapening en het tonen van je militaire spierbundels de enige taal die dit soort reïncarnaties van het absolute kwaad begrijpt.

In het geval van de wooncrisis kan je ook twee concurrerende frames ontwaren. Ik noem ze hier voor het gemak het volumeframe en het prijsframe. Volgens het eerste frame zijn er sinds de bankencrisis van 2008 te weinig woningen gebouwd, is de vraag naar woningen door bevolkingsgroei alleen maar gestegen, en zijn de prijzen daardoor door het plafond gegaan. En iedere Nederlanders moet dan onherroepelijk denken aan de vraag- en aanbodcurves uit het economische leerboekje van de middelbare school: logisch toch! Of zoals iemand op X mij liet weten: ‘Er is sprake van een tekort als de vraag groter is dan het aanbod’ — tautologischer dat dit krijg je het niet.

In het prijsframe, daarentegen, beginnen de problemen eerder. Niet in 2008 maar in het midden van de jaren negentig. Vanaf dat moment gebeuren er namelijk twee dingen tegelijk. Onder druk van de Europese Unie (EU) worden de woningbouwcorporaties geprivatiseerd en wordt de sociale verhuur steeds meer afgeknepen. En verleid door de Nederlandse grootbanken staat vanaf midden jaren negentig de toezichthouder het Nederlandse huishoudens toe om zich steeds dieper in de bankschulden te steken. Zo mochten twee inkomens worden meegenomen, werd de maximale leenlimiet opgeschroefd naar 125 % van de waarde van het onderpand, zagen banken geen probleem als je zes tot zeven keer het gezamenlijke jaarinkomen leende en ontwikkelden banken kredietvormen die waren bedoeld om het maximale te halen uit de reeds sinds 1892 (!) bestaande hypotheekrenteaftrek: eerst de spaarhypotheek, toen de beleggingshypotheek, toen de variabele rente hypotheek en vervolgens de aflossingsvrije hypotheek — in het eerste decennium van de 21ste eeuw was pakweg tweederde van alle nieuwe hypothecaire leningen een aaflossingsvrije hypotheek; huren van de bank, zeg maar.

Wat tegen de achtergrond van het voornemen van CDA en PvdA/GL om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen grote vraagtekens oproept over de redenen ervoor: hoezo zou de afschaffing ervan starters kunnen helpen als de aftrekpost als zodanig niet de oorzaak van de huizenprijsstijging is? Ze bestaat immers al sinds 1892 — hoe dan?

De gevolgen waren groot. Ten eerste luidde het een revolutionaire wijziging in van de eigendomsstructuur van de Nederlandse woningvoorraad. Was Nederland tot aan de jaren tachtig nog een typisch huurdersland (ruim 60 % van de gezinnen woonde in een sociale huurwoning), vanaf het midden van de jaren negentig wordt Nederland meer en meer een kopersland. Met dank aan CDA en PvdA die hun liefde voor de woningbouwcorporatie en de sociale verhuur opzegden en hun voorkeur uitspraken voor een ‘property owning democracy’ — eigenaren werden geacht meer om hun woning te geven dan huurders. Inmiddels zijn de verhoudingen omgekeerd en woont ruim 60 % van de Nederlandse huishoudens in een koopwoning en minder dan 40 % in een (sociale) huurwoning. En ik plaats ‘sociale’ hier met opzet tussen haakjes omdat private huur een snel groeiende categorie in de Nederlandse woningmarkt is, die in de grote steden tegen de kwart van de woningen beslaat, met gemiddeld 1200 euro per maand aan huurprijzen en uitschieters tot wel 4100 euro per maand — voor expats, uiteraard.

Ten tweede leidde het tot razendsnel oplopende hypotheekschulden. Na Canada en Zwitserland is Nederland wereldwijd het land met de hoogste hypotheekschulden. Sinds midden jaren negentig zijn de hypotheekschulden vervijfvoudigd. Bedroegen ze in 1995 nog ongeveer 120 miljard euro, momenteel bedragen ze 851 miljard euro. Dat komt neer op ruim 93 % van het jaarlijkse Nederlandse bruto binnenlands product. Hypotheken werden voor de grootbanken de gans met de gouden eieren. Met rentemarges die volgens de Mededingingsautoriteit tussen de twee a drie procent bedragen, dragen zij tussen de 30 en 60 procent bij aan de winsten van de Nederlandse grootbanken. Risicovrij bovendien. Niet alleen vanwege de hoge betalingsmoraal van de gemiddelde Nederlander maar ook omdat het merendeel van de woning onder de Nationale Hypotheekgarantie valt en het wanbetalingsrisico dus voor de staat is.

Het gevolg was dat de Nederlandse economie extreem kwetsbaar was geworden voor storingen op de internationale kapitaalmarkten waar banken en beleggers elkaar van kortlopende en dus goedkope leningen voorzien. Dat bleek na de bankencrisis van 2008 toen de huizenprijzen met gemiddeld een kwart daalden, Nederlandse gezinnen jarenlang de hand op de knip hielden, de grootbanken voor een bedrag van 136 miljard euro moesten worden ‘gered’ en Nederland bijgevolg de langste recessie sinds de jaren dertig van de vorige eeuw in gleed. Dat Rutte 1, 2 en 3 dat moment aangrepen om voor pakweg 50 miljard euro de eigen begroting te gaan verbouwen, hielp uiteraard niet. Net zomin als de aankondiging van de vakbonden dat ze de economie (lees: het grootbedrijf) zouden helpen door het op een loonmatigingsakkoordje te gooien — maar dat terzijde.

Ten derde leidde dat — uiteraard, zou je bijna zeggen — tot sterk stijgende huizenprijzen. Kostte een eengezinswoning in 1996 nog gemiddeld 107 duizend euro, dit jaar had je voor diezelfde woning ruim 536 duizend euro moeten neertellen — pakweg vijf keer zoveel. En voor appartementen geldt grofweg hetzelfde, zoals mijn eigen wooncarrière mag illustreren. In 1994 kocht ik met mijn toenmalige partner een appartement in de Amsterdamse Pijp voor omgerekend 83 duizend euro. In 2017 verkochten we hetzelfde appartement voor 425 duizend euro – weer pakweg vijf keer zoveel. Bij inkomens die gedurende diezelfde periode grotendeels stagneerden, betekent dat fors gestegen woonlasten. En inderdaad behoren de woonlasten als percentage van het gemiddelde besteedbaar inkomen in Nederland tot de hoogste van de EU: oftewel, sinds 1995 bent u vijf keer zoveel gaan betalen voor dezelfde woning. En via de verhuurdersheffing moesten huurders uit de sociale huursector vanaf 2010 gaan meebetalen aan het ‘redden’ in 2008 van de Nederlandse grootbanken: 13,7 miljard euro heeft het monstrum in totaal opgebracht. Voor de huurder betekende het jaarlijkse huurverhogingen die bij elkaar opgeteld neerkwamen op ruim 44 % (!). Ja, zo wordt huren inderdaad diefstal van je eigen portemonnee en jaag je mensen hun huurwoningen uit en de koopwoning in — met alle prijsopdrijvende effecten van dien.

***

Boven schreef ik dat er in de drie genoemde crises twee frames om de politieke aandacht strijden. Dat is niet geheel correct. Dat impliceert namelijk een gelijkwaardigheid die er niet is. In de coronacrisis domineerde het pestframe, in de veiligheidscrisis domineert het Münchenframe en in de wooncrisis domineert nu al jaren het volumeframe. Deze beleidsframes bleken en blijken behoorlijk feitenresistent en worden, als dat moet, met het nodige symbolische geweld verdedigd: het gaat politici immers niet om waarheid en feitelijke juistheid maar om het mobiliseren van stabiele meerderheden rond de belangen die zij behartigen en daarvoor zijn alle retorische middelen toegestaan. Zij doen alleen een beroep op ‘feiten’, ‘waarheid’ en ‘wetenschap’ als hen dat uitkomt; in alle andere gevallen steunen zij net zo makkelijk op ‘bullshit’, ‘cliches’ en ‘onderbuik’. Wetenschap is voor de politicus ook maar een argumentensoort uit vele.

Als in een onophoudelijke liturgie kan je politici, beleidsmakers en denktankers namelijk nu al jaren horen herhalen dat bouwen, bouwen, bouwen (Daniel Koerhuis – VVD) dé oplossing van de Nederlandse wooncrisis is. Het ministerie van Volkshuisvesting heeft bouwen zelfs tot absolute topprioriteit benoemd. En ook de wilde plannen van een partij als D66 die tien nieuwe steden in het schaarse Nederlandse groen wil bouwen, ademen dit frame. En datzelfde geldt voor het verkiezingsprogramma van PvdA/GL, dat van bouwen zijn eerste kiezersbelofte heeft gemaakt.

Mede door die constante herhaling is het uitgegroeid tot zo’n vanzelfsprekendheid dat er ogenblikkelijk aan je verstand wordt getwijfeld als je er vragen bij stelt: ‘huh, onder welke steen heb jij geleefd!? Iedereen weet toch dat er een huizentekort is!?’ Dat heeft op zijn beurt een chilling effect op het publieke en politieke debat, waardoor steeds meer critici van het frame zich wel tweemaal bedenken voor ze zich ertegen uitspreken. ‘Ik heb het opgegeven: er is geen houden aan’ — op die fiets. Net zoals tijdens corona met het griepframe gebeurde en in de oorlog in Oekraïne met het Cuba-frame gebeurt. En uiteraard zijn belangenorganisaties van de Nederlandse grootbanken (NVB) en de projectontwikkelaars (Bouwend Nederland) er als de kippen bij om het volumeframe stevig te omarmen en het met folders, brochures, bezoekjes aan leden van het parlement en wetenschapsachtige rapporten nog dieper de Haagse beleidsconsensus in te rammen.

Ondertussen is het volumeframe in een giftige cocktail terecht gekomen van vreemdelingenhaat en ecofobie doordat strikte stikstofnormen en gegroeide asielaanvragen in een adem door genoemd worden als de voornaamste oorzaken van de tekorten. Door de stikstofnormen wordt er te weinig bijgebouwd, luidt de redenering, en door de toestroom van asielzoekers is de vraag naar woningen ver voorbij het aanbod gestegen. De oplossingen volgen dan vanzelf: stop met de stikstofgekte en hou asielzoekers tegen – en beide wijzen naar Brussel, waar de wetgeving vandaan komt die Nederland verplicht zich aan de stikstofnormen te houden en haar asielverplichtingen na te komen.

Je kunt er zonder enige moeite een coherent anti-migratie, ecofoob en eurosceptisch politiek programma uit destilleren – een (centrum) rechts programma uiteraard. En dat tekent meteen de spraaknood die het voor progressieve en groene partijen zou moeten oproepen. Want niet alleen is de ruimte voor nieuwbouw schaars in Nederland, de bouwsector is met vijf procent van de totale uitstoot ook nog eens weinig duurzaam. Het verklaart de wonderlijke bokkensprongen van partijen als Pvda/GL en Partij voor de Dieren die wel meegaan met het volumeframe en vervolgens megastallen en vliegvelden aanwijzen als nieuwe bouwlocaties – het is niet serieus te nemen.

Net zo min als van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek enig soelaas kan worden verwacht. Niet alleen is deze aftrekpost — zoals gezegd — veel ouder dan de huidige wooncrisis en er dus maar in geringe mate voor verantwoordelijk. Ook veroordeel je daarmee bijna vier miljoen huishoudens die nu pakweg 9000 euro per jaar aan teruggaaf ontvangen en dat door de bank hebben meegenomen zien worden bij de bepaling van hun maximale leenruimte daarmee potentieel tot de bedelstaf. Opnieuw, geen serieuze maatregel en waarschijnlijk uitsluitend terecht gekomen in de verkiezingsprogramma’s om goedkoop geld te vinden voor de nieuwe NAVO-norm van 3.5 (5) % en tevens het afgebladderde politieke imago op te poetsen.[1]

***

Dan het prijsframe. Dat wijst niet naar asielzoekers en stikstof als boosdoeners, maar naar banken, de Europese Centrale Bank (ECB), grote en kleine huisjesmelkers en expats en buitenlandse studenten als veroorzakers. Over de banken en de toezichthouders heb ik het al gehad. Vanaf 1995 hebben die de gans met de gouden eieren vetgemest, die banken rijk en burgers arm heeft gemaakt. Hoe dat in zijn werk is gegaan, staat allemaal keurig beschreven in dat uitmuntende rapport dat de Tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen onder leiding van D66-er Kees Verhoeven in 2013 het licht liet zien.

Vanaf 2015 komt daar het monetaire beleid van de ECB bovenop. Nadat Mario Draghi in 2015 had aangekondigd dat hij alles zou doen om de eurozone te beschermen (‘en geloof me, het zal genoeg zijn…’), barstte de balans van de ECB uit zijn voegen: van 3000 miljard euro naar bijna 9000 miljard euro in 2020 — dat is ongeveer negen keer het jaarlijkse bbp van de EU (!). ‘Kwantitatieve verruiming’ heette het met een duur woord: nieuw digitaal geld, met een klik op de knop gemunt door de ECB zelf, dat de bank gebruikte om obligaties te kopen die Europese grootbanken op hun balans hadden staan met de hoop dat zij het nieuw verkregen kasgeld zouden gebruiken om bedrijven en huishoudens nieuwe leningen te verstrekken in de verwachting dat dat economische groei zou opleveren – een schaars goed tijdens de donkere jaren van de eurocrisis.

Dat was de theorie. De praktijk was dat het nieuwe geld vooral terecht kwam bij alles en iedereen die al over financiële middelen beschikte — beleggers, dus, groot en klein — die het vervolgens vooral staken in alles waar beleggers nou eenmaal in beleggen: waardedragers als aandelen, kunst, Zwitserse horloges, zeldzame wijnen, klassieke auto’s, en — uiteraard — vastgoed.

Dit waren de jaren waarin een minister als Stef Blok van vastgoedbeurs naar vastgoedbeurs reisde om daar Nederlands corporatiebezit aan te prijzen; waarin mega-beleggers als Blackrock Nederland afstruinden op zoek naar goedkope blokken huurwoningen; waarin kleine beleggers als Van Haga in de grote steden panden opkochten en opsplitsten om de kamertjes vervolgens voor veel geld aan studenten te verhuren; waarin in een stad als Amsterdam bijna een kwart van alle onroerend goedtransacties zonder hypothecaire lening plaatsvond; waarin slimme projectontwikkelaars leegstaande kantoorpanden in Diemen, Duivendrecht of Sloterdijk overnamen, transformeerden in hipperige campussen, volstopten met studio’s van 30 vierkante meter tegen een huurprijs van 750 euro per maand — exclusief servicekosten uiteraard; en waarin expats makkelijk huurbedragen van tussen de 1800 en 4100 euro neertelden — de baas betaalt toch.

Niet bijbouwen, is hier de oplossing, maar geleidelijk de rot aan de bovenkant van de woonmarkt bestrijden. Door het leenbeleid van de Nederlandse banken in lijn te brengen met die van hun buitenlandse collega’s — in Duitsland bijvoorbeeld is het doodnormaal dat je tachtig procent gefinancierd krijgt en dus twintig procent eigen geld moet meenemen. Door huren weer aantrekkelijk te maken, onder het motto: liever een fatsoenlijke huisbaas dan een commerciële bank die je leeg trekt. En dat doe je niet alleen door huurprijsverlagingen en investeringen in de kwaliteit ervan (zonnepanelen erop, warmtepompen erin, isolatie erin, laadpalen erbij) maar ook door de vrije vestigingsgrens zover als Europese regelgeving toestaat op te rekken – of tegen de EU te zeggen: bekijk het maar! Sociale huur is namelijk pas goed als ook de gegoede middenklasse er terecht kan. En door niet asielzoekers de schuld te geven van de wooncrisis – zoals de zondebokpolitici van (centrum) rechts doen – maar door de toestroom van kapitaalkrachtige expats en buitenlandse studenten aan banden te leggen: zij zijn het die mede verantwoordelijk zijn voor de exorbitante prijsstijgingen van de afgelopen vijftien jaar en die in de grote steden – en, volgens het principe van de olievlekwerking, steeds vaker ook daarbuiten – de eigen studenten en de eigen inwoners hebben weggedrukt. Per slot van rekening vraagt maar 11 procent van de jaarlijkse instroom aan migranten hier asiel aan. De rest komt hier om te werken en te studeren. En komt niet uit Islamitische landen maar uit de EU en de EFTA.

Ook hier kan je een coherent politiek programma van maken, een programma dat anti-globalistisch, diervriendelijk, duurzaam en antikapitalistisch is; dat kopers en huurders gelijkwaardig behandeld; dat de volkshuisvesting in ere wil herstellen en het grootkapitaal eruit schopt; dat grootbanken geleidelijk hun gans met de gouden eieren wil afnemen; dat de ECB aanspreekt op de gevolgen van zijn onverantwoorde geldpolitiek (de euro gered maar de woningmarkt vernield); dat de Nederlandse huizenvoorraad wil verduurzamen; dat ruimte wil laten voor natuur en recreatie door niet alles vol te bouwen; dat breekt met de urbane fixatie van de Rijksoverheid die vrijwel alle publieke investeringen laat neerslaan in de Randstad — alleen Amsterdam al heeft de afgelopen twintig jaar meer dan 10 miljard euro van het Rijk ontvangen voor de Noord-Zuid lijn, de ondertunneling van de A10 en nieuwe sluisdeuren voor de sluis van IJmuiden — en in plaats daarvan de nadruk legt op het revitaliseren van de dorpen en steden op het platteland; en, tenslotte, dat paal en perk wil stellen aan de instroom van expats en internationals onder andere door de expat-regeling af te schaffen, niet langer actief buitenlandse bedrijven naar Nederland te halen en door universiteiten te verplichten een groter deel van hun lesaanbod in het Nederlands te verzorgen. Het is de manier om de druk op de schaarse Nederlandse ruimte langzaam te laten leeglopen, de speculatieve lucht uit de Nederlandse woningmarkt te laten ontsnappen en de Nederlandse samenleving als geheel geleidelijk aan te laten wennen aan een pad van kwantitatieve krimp en kwalitatieve groei, zoals post-groei denkers als Jason Hickel aanraden. Het is ook de enige manier om als Nederland onze bijdrage te kunnen leveren aan de mondiale inspanning om al te extreme ecologische disruptie te voorkomen.

***

De hamvraag is natuurlijk: wat is het juiste frame?

Op een vrijwel vergeten webpagina geeft De Nederlandse Bank in twee grafieken het antwoord.

De eerste (boven) laat overduidelijk zien dat er momenteel geen woningtekort is. Alleen in het eerste decennium na de Tweede Wereldoorlog was er een woningtekort van formaat, om in de decennia daarna snel te zakken. Vanaf de jaren zeventig tot diep in de 20^ste eeuw fluctueert het tekort zo rond de twee procent. Momenteel bedraagt het tekort vier procent, toegegeven, een verdubbeling ten opzichte van tien jaar terug, maar onvergelijkbaar met de vijftien procent die in de jaren zestig nog geboekt werd. Ook maakt de grafiek duidelijk dat er geen enkele relatie is tussen prijs en aanbod. Toen er vlak na de oorlog veel vraag en weinig aanbod was (en dus een groot tekort) was de prijs extreem laag. En toen vanaf het midden van de jaren negentig de huizenprijzen in Nederland aan hun dertig jaar durende opmars begonnen, daalde het tekort alleen maar.

Oftewel, het is de financiering, suffie, niet de huizenvoorraad die de wooncrisis heeft veroorzaakt. De rot zit aan de bovenkant, niet aan de onderkant.

Het suggereert dat de prijsstijgingen met iets anders verband houden dan met het volume. Wat dat is, laat de tweede grafiek zien (boven). De prijs van koopwoningen beweegt sinds 1995 een-op-een mee met de maximale leenruimte, waarbij de leenruimte de oorzaak is en de prijsstijging het gevolg. Neemt de leenruimte toe dan stijgt de prijs van koopwoningen; neemt de leenruimte af dan daalt de prijs van koopwoningen. Het wordt gestaafd door econometrisch onderzoek dat heeft berekend dat de realisatie van de jaarlijkse bouwdoelstelling van 100 duizend woningen nauwelijks effect heeft op de prijs. Een prijsdaling van een tot twee procent is het maximale dat ervan mag worden verwacht. De gemiddelde gezinswoning kost dan niet 536 duizend euro maar slechts 530 duizend euro of, met een beetje mazzel, 525 duizend euro. Tel uit je winst.

Oftewel, het is de financiering, suffie, niet de huizenvoorraad die de wooncrisis heeft veroorzaakt. De rot, om het zo maar te zeggen, zit aan de bovenkant, niet aan de onderkant.

En ondertussen volhardt de partij-overstijgende meerderheid dat zich rond dit onzinframe van NVB en Bouwend Nederland heeft geplooid keihard in haar wanen.

Waarom dit soort beleidsframes zo hardnekkig en feitenresistent zijn, is een onderwerp voor een volgende keer.

---

[1] Beter is het om als groene partij de renteaftrek te behouden maar als instrument te gebruiken om de Nederlandse woningvoorraad te vergroenen. Iedereen energielabel A, zeg maar. Dat doe je door alleen eigenaren van woningen met zo’n label in aanmerking te laten komen voor aftrek. Dat is pakweg een derde van de woningbezitters met aftrek. Daardoor hou je op jaarbasis zo’n 6,5 miljard euro, die je in de vorm van vergroeningssubsidies (voor isolatie, dubbel glas, warmtepompen, zonnepanelen), kan terugpompen in de woonvoorraad, gelijkelijk verdeeld tussen kopers en (ver)huurders. Urgenda heeft uitgerekend dat voor het verduurzamen van alle koopwoningen tien jaar lang ongeveer 15 miljard euro per jaar nodig is. Met deze 6,5 miljard euro kan je daar een mooi begin mee maken.